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2019年中国新建住宅交房量预测:增速提升明显,预示将成为竣工大年[图]

时间:2019-09-17 22:29 来源: 作者:

国家统计局统计的新房销售面积包含现房与期房两类,现房在销售后即可验收,期房从销售到交房验收一般跨越1.5-2.5年。家具市场需求主要受住宅交房量影响,为更好地掌握其市场动态,对新房交房面积进行建模预测,步骤如下:

1、根据《第一财经》公布的城市排名,及国家统计局已有城市数据,将所有城市划分为一线城市(北上广深)、新一线城市(重庆、成都、杭州等15个)、二线城市(昆明、大连、厦门等30个)、三线城市(三亚、西宁等4个)、其余城市。通常情况下,越是前沿城市,其对住宅预售要求的施工完成度越高,动工到预售时间跨度就越长,导致预售到交房验收时间跨度越短。因此假设期房从销售到交房的平均周期分别为:一线城市16个月、新一线城市18个月、二线城市24个月、三线城市24个月、其它城市28个月。

2、将城市对应的期房销售面积滞后相应交房周期,再与当月现房销售面积相加,得出该城市的当月交房面积。

3、将所有城市交房面积汇总,得出全国交房面积及同比增速。

新建住宅交房量同比增速预测

数据来源:公开资料整理

相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产开发行业市场运营态势及未来发展趋势报告》

2018年新建住宅交房面积增速持续下滑,其中,期房交房面积增速于2019年4月探底,5月开始拐点上扬,2019年全年期房交房面积同比增速预计达17.4%,2020年1-3月将维持14.2%的高增长。头部房企2019年计划竣工面积高企。

随着地产集中度提升,头部房企数据代表性增强。根据各公司年报数据,在已上市的龙头地产企业中选取14家,统计其2016-2019年计划与实际竣工面积。

统计结果显示,2017-2019年,14大龙头地产商计划竣工面积分别为9712、12323、17056万平方米,同比增长2.7%、26.9%、38.4%,2019年增速提升明显,预示将成为竣工大年。

万科地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

保利地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

华夏幸福当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

富力地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

龙湖地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

招商蛇口当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

新城控股当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

世茂房地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

金地集团当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

首开股份当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

路劲地产当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

远洋集团当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

蓝光发展当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

荣盛发展当年预计竣工面积(万平方米)

数据来源:公开资料整理

全国大龙头地产商当年预计竣工面积合计(万平方米)

数据来源:公开资料整理

为验证此数据预判行业的有效性进行了两方面检验:

1、计划竣工面积与实际竣工面积的契合度。在上述列表的14家地产企业中,公告了实际竣工面积的有以下11家,2018年这11家企业的实际竣工面积占当年计划竣工面积的98.8%,属高度契合。剔除保利地产后,剩余10家企业2016-2018年的实际竣工面积占当年计划竣工面积的比例分别为94.0%、104.5%、93.6%,契合度较高,表明用这些企业的2019年计划竣工面积预判实际竣工面积有一定可靠性。

2、14家企业对地产行业的代表性。据测算,2018年11大地产商实际竣工面积占全国住宅竣工面积的12.7%,假设该11大地产商实际竣工面积占14大地产商的份额等同于其计划竣工面积的份额(69.1%),则2018年14大地产商的实际竣工面积占全国的17.9%,具有一定代表性。

11大龙头地产商当年实际竣工面积(万平方米)

地产企业 2016 2017 2018 保利地产 — — 2217 富力地产 420.9 663.3 611 龙湖地产 576 765 950 招商蛇口 487.46 453.49 498.74 新城控股 401.45 725.13 979.82 世茂房地产 770 765 892 金地集团 640 670 672 首开股份 312.53 320.87 342.44 远洋集团 309 309 292 蓝光发展 329 273 337 荣盛发展 536 369 616 11大地产商合计 — — 8407 占计划竣工面积比例(%) — — 98.8 10大地产商合计(剔除保利地产) 4781 5313 6190 占计划竣工面积比例(%) 94.0 104.5 93.6 全国住宅竣工面积 77185.19 71815.12 66015.75 11大地产商占全国比例(%) — — 12.7 10大地产商占全国比例(%) 6.2 7.4 9.4 14大地产商占全国比例(%) — — 17.9

数据来源:公开资料整理

2019-2020年是交房大年的确定性较高,推动下游家居市场需求释放,有望迎来拐点向上。其中,头部房企的计划竣工面积19年确定高增长,随着精装渗透的不断提升,其精装房供应商的增长今年也将维持高增速。

2、2019年将成为分水岭式的一年,全行业都将面对结构的调整,模式的变化,以及重新洗牌

据行业预测,2019将是“痛苦”的一年。不单单体现在市场的萧条上,更加重要的是在整体行业的变革中。毫无疑问,2019年将成为分水岭式的一年,全行业都将面对结构的调整,模式的变化,以及重新洗牌。

从行业的发展周期来看,家具行业已经进入了重要的转折期,创新和变革已经成为必须,以不变应万变的商业模式,已经无法应对市场的需要。